Соинвестирование строительства жилья один из более распространенных способов решения жилищного вопроса. При оплате части строительства жилого дома в объеме отдельно взятого объекта – квартиры, соинвестор приобретает право требования от инвестора застройщика исполнения договора по окончанию строительства, вводу в эксплуатацию жилого дома и передаче прав на квартиру. При этом, соинвестор несет такие же строительные риски как и инвестор. Эти риски оправданы стоимостью строящейся квартиры, которая гораздо ниже чем готовый построенный объект.
Данные правоотношения инвестора и соинвестора закрепляются договором ДДУ, который подлежит в силу 214 ФЗ обязательной государственной регистрации. При этом, регистрируется не право собственности, а право требование соинвестора. Посмотреть общую картину зарегистрированных прав требования на квартиры в строящемся жилом доме возможно заказав выписку из ЕГРП на земельный участок, отведенный под строительство.
Заключение ДДУ возможно только при наличии разрешения на строительство дома. До получения данного разрешения инвестор – застройщик может использовать обходные пути – вексельная схема, предварительный договор. Данных видов договора следует избегать из за отсутствия гарантий со стороны Государства, выраженных в его государственной регистрации.
Договор ДДУ, а так же договор об уступке права требования (цессии) попадают под закон «О защите прав потребителя». Следовательно истец может выбрать суд (по месту жительства, месту исполнения договора, месту регистрации юридического лица). Все условия договора, которые ущемляют права потребителя по отношению к закону, недействительны (ничтожны). Срок исковой давности 3 года.
В договоре ДДУ указывается срок ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры соинвестору. Как правило, строительство дома задерживается более чем на пол года. Следовательно у соинвестора возникает право требования неустойки. Размер неустойки – одна трехсотая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Размер неустойки рассчитывается по формуле: Н=Ц х 1/300 х 2 х С х Д, где: Н – размер неустойки, Ц – цена договора, С – ставка рефинансирования, Д – количество дней просрочки. По данной неустойке суд применяет ст.333 ГК РФ, снижая её до «разумных» пределов. Понятие разумности в судах г.Москвы выше чем в судах Московской области.
Если при сдаче объекта обнаружилось, что его площадь больше оплаченной и следует доплатить энную сумму, можно обратиться к инвестору – застройщику с письмом о взаимозачете неустойки и доплаты за площади. При отказе, данный вопрос подлежит рассмотрению в суде.
По окончании хочу предупредить о дополнительных затратах на ремонт квартиры, так как в приложении к договору ДДУ зачастую отделка полностью отсутствует. Возможны дополнительные затраты по обслуживанию дома с момента ввода его в эксплуатацию до момента принятия на обслуживание организацией. Возможен принудительный подход по вступлению в ТСЖ и т.д.
Старайтесь заключить договор напрямую с инвестором – застройщиком, избегайте ненужных посредников. Желаю удачи в выборе компании и решении жилищного вопроса!